Nordnet Blogi

Vipua ja virtaa

Suomalaiset ovat omistusasuntohullua kansaa. (http://www.stat.fi/artikkelit/2013/art_2013-06-03_003.html?s=0).

Omistusasunto ei kuitenkaan ole sijoitus vaan koti. Kodissamme useimmilla meistä on sidottuna elämämme suurin pääoma, joka ei tuota mitään.

Sijoitukseksi asunto muuttuu vasta siinä vaiheessa, kun siitä saa kassavirtaa. Eli kun sen vuokraa jonkun toisen käyttöön.

Asuntosijoittaminen ei ole vaikeaa, useimmilla olisi siihen osaamista – ja varaa. Näin sanovat Joonas Orava ja Olli Turunen Osta, vuokraa, vaurastu -kirjassaan (Talentum 2013). Asuntosijoittamisessa on kaksi etua osakesijoittamiseen: sitä voi tehdä velkavivulla ja siitä saa tasaista kassavirtaa.

Tuotto asunnoista muodostuu kahdella tavalla: kuukausittaisena ”osinkona” vuokran muodossa tai arvonnousuna pitkän ajan kuluessa tai näiden kahden yhdistelmänä.

Miten asuntosijoittaminen eroaa osakesijoittamisesta?

1. Velkavipu auttaa

Pienen osakesijoittajan ykkössääntö on, että velalla ei kannata sijoittaa. Asunnon ostamiseen taas velan käyttö on enemmän kuin sallittua. Pankit myöntävät yksityishenkilölle asuntolainaa noin 70 prosentin vakuusarvoa vastaan.

Jos asunnon onnistuu ostamaan hyvään hintaan, remonttia ei tarvita, asunnon vastike on siedettävä, vuokralainen luotettava ja pitkäaikainen, vuokra markkinahintainen ja asuntolainojen korot pysyvät matalana, vuokran hinnalla pystyy parhaimmillaan kattamaan sekä asunnon että lainan kulut, lyhennykset että verot.

Kirjoittajien mielestä 50 prosentin velkavipu ei heikennä sijoittajan unen laatua. Jos velan määrä nousee 70 prosenttiin, huonoja aikoja varten kannattaa olla olemassa jonkinlainen puskuri.

2. Osingot saa kerran kuukaudessa

Vuokralainen maksaa vuokran kerran kuukaudessa. Suomalaisista osakkeista osingot maksetaan ulos yleensä kerran vuodessa.

3. Tuottoa tulee vuokrasta ja arvonnoususta

Asuntojen vuokratuotot liikkuvat 3­–6 prosentissa. Osakkeissa hyvä osinkotuotto on noin viisi prosentttia.

Toisin kuin monesti yrityksien osingoissa, vuokrien ennustettavuus on helppoa. Vuokra ei laske, vaikka asuntojen hinnat romahtaisivat 50 prosenttia.

Asuntojen hinnat ovat nousseet Suomessa viimeiset 17 vuotta. 1990-luvulla niiden hinnat romahtivat 50 prosenttia. Asuntojen hintakehitys on hidasta, sadan prosentin nousu ei ole niiden kohdalla todennäköistä, mutta hidas arvonnousu sen sijaan on.

Osakkeiden markkina-arvo heittelee asuntojen hintoja voimakkaammin.

4.  Vuokraus on vaivalloista

Asuntosijoittaminen ei ole osta ja unohda -sijoittamista. Asuntosijoittajalla on oltava tietoa asuntomarkkinoista, asuinalueesta, taloyhtiöstä, remontoinnista, asunnon ostamiseen liittyvästä byrokratiasta, lainoista, vuokrasopimuksen tekemisestä ja vuokralaisen oikeuksista.

Monella meistä tätä tietoa kuitenkin on oman kodin omistamisen kautta.

Osakkeita voi ostaa melkein yhdellä napin painauksella, mutta tieto on valttia osakemarkkinoillakin: sitä paremmin onnistuu, mitä enemmän tietää ja ottaa selvää. Mitä enemmän on valmis näkemään vaivaa ja tekemään työtä esimerkiksi remontoimalla itse, sitä kovempaa tuottoa sijoitukselleen voi odottaa.

5. Asunto ei ole likvidi

Osakkeet voi vaihtaa rahaksi parissa pankkipäivässä. Vaikka asunto vietäisiin käsistä, rahojen saaminen kestää osakemyyntiä kauemmin. Vuokran muodossa likvidiä rahaa tulee joka kuukausi.

6. Asunto on pitkän ajan sijoitus

Asuntoja voi flipata eli ostaa, remontoida ja myydä lyhyessä ajassa (lyhyt aika asuntosijoittamisessa tarkoittaa kuitenkin helposti kuukausia). Toinen sijoitusstrategia on omistaa asuntoja pitkään ja nauttia kassavirrasta. Tuolloin asuntojen hinnanlaskuun liittyvä riski pienenee.

Myös osakkeisiin kannattaa sijoittaa pitkäjänteisesti. Hyvä osingonmaksajayhtiö ruksuttaa tasaista ja kasvavaa osinkopottia ja arvo nousee siinä sivussa. Jos osakkeen arvo laskee, sijoittaa ei ole hävinnyt mitään ennen kuin realisoi osakkeensa. Jos taas asuntosijoituksen arvo romahtaa ja sijoittaja omistaa asuntonsa suurimmaksi osaksi velkarahalla, vipuvaikutus kääntyy itseään vastaan.

7. Asuntoja voi ketjuttaa velkavivun avulla

Yhden asunnon omistaminen ja vuokraaminen ei tee vielä kenestäkään rikasta, mutta jos asuntoja on kymmenen, kassvirtaa vastaa jo hyvätuloisen kuukausipalkkaa.

Asuntojen ”ketjuttaminen” on periaatteessa yksinkertaista: kun on ostanut yhden sijoitusasunnon ja lyhentänyt siihen kohdistuvaa lainaa, asunnosta vapautuu vakuutta. Myös asunnon arvo on todennäköisesti noussut, mikä nostaa vakuutta lisää. Kun vakuutta on tarpeeksi, sitä voi käyttää uuden lainan hankkimiseen ja uusiin kohteisiin.

Myös omaa omistusasuntoaan voi käyttää vakuutena. Näin omaan kotiin sidottu pääoma pääsee töihin.

Suomen noin 2,5 miljoonasta asuntokunnasta lähes 800 000 on vuokra-asuntoja. Puolet niistä on yksityishenkilöiden tai yritysten omistamia. Yksityisiä vuokranantajia on 220 000.  Tätä voisi karkeasti päätellä, että yksi vuokranantaja omistaa yleensä yhden, korkeintaan kaksi asuntoa.

Asuntosijoittamisessa on oikestaan vain yksi iso mutta: se pitää vain aloittaa. Sama pätee sijoittamiseen yleensäkin. Ensimmäinen sijoituspäätös on se vaikein. Mutta kun sen tekee, paluuta ei enää ole.

 Lisää tietoa asuntosijoittamisesta: www.vuokranantajat.fi

 

/Ninni Myllyoja

Etkö ole vielä Nordnetin asiakas? Tule asiakkaaksi tästä.

Jos haluat tietää lisää siitä, miten Nordnet käsittelee henkilötietojasi, klikkaa tästä.

Jätä kommentti

avatar

Tilaa uutiskirje.

Uutiskirjeen tilaajana saat parhaat tarjoukset ja tuoreet uutiset sähköpostiisi 2–3 kertaa kuussa.

Jos haluat tietää lisää siitä, miten Nordnet käsittelee henkilötietojasi, klikkaa tästä.

Tilaa
Tilaa uutiskirje.
Uutiskirjeen tilaajana saat parhaimmat tarjoukset, tuoreimmat uutiset ja kutsut tapahtumiin sähköpostiisi 2–3 kertaa kuussa.








Jos haluat tietää lisää siitä, miten Nordnet käsittelee henkilötietojasi, klikkaa tästä.
Tilaa
Tilaa uutiskirje.

Uutiskirjeen tilaajana saat parhaimmat tarjoukset, tuoreimmat uutiset ja kutsut tapahtumiin sähköpostiisi 2–3 kertaa kuussa.
Jos haluat tietää lisää siitä, miten Nordnet käsittelee henkilötietojasi, klikkaa tästä.
Tilaa
close-link
Haluatko olla mukana testaamassa uuden palvelumme Beta-versiota? Ilmoittaudu testaajaksi tästä:
Ilmoittaudu testaajaksi

Huomioi, että antamasi sähköpostiosoitteen tulee olla sama, jonka olet rekisteröinyt nordnet.fi -palvelun kohdassa Salkku > Asetukset > Yhteystietoni.